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국내에서 구시가지 및 도심의 쇠퇴정도를 파악하기 위한 연구방법으로는 주로 쇠퇴진단지표를 이용한 연구가 대부분이다. 쇠퇴지표를 사용한 대표적인 연구로는 노승철·이희연·심재헌(2010), 송상열(2007), 이범현(2012), 박병호(2006)등의 연구가 있으며, 도시재생사업단(2010)에서는 각 시별, 동·읍별로 구분된 상세한 쇠퇴지표들을 제시하였다. 도시재생사업단에서 제시한 쇠퇴지표는 추후 이루어진 각종 쇠퇴관련 연구에서 하나의 기준점 역할을 하고 있다. 이러한 지표들은 주로 사회적, 경제적, 물리적 지표로 구분된다.

해외에서의 쇠퇴측정지표 또한 국내연구와 비슷한 양상을 보인다. 미국의 Lucy & Phillips(2000), 영국의 Herbert(1975)의 연구에서 사용된 지표들은 대체로 사회적, 경제적, 물리적 지표로 분류 될 수 있으며, 영국에서 국토 전역에 걸친 쇠퇴정도를 평가하기 위해　제시된 영국복합쇠퇴지표(The English Indices of Deprivation)또한 대분류로 사회·경제·물리적 지표로 구분됨을 알 수 있다(도시재생사업단, 2010).

북아일랜드의 사회 및 경제적 쇠퇴정도를 파악하기 위한 Noble(2004)의 연구에서도 이러한 공통점을 찾아 볼 수 있다. Noble은 과거 Robson(2002)이 쇠퇴지표로 사용한 보건, 물리적환경, 교육, 소득, 고용 등의 18개 지표를 개선하여 45개의 세분화된 지표를 제시하고 있다. Noble과 Robson이 사용한 지표의 가장 큰 특징은 지역을 세분화하여 쇠퇴를 측정 할 수 있는 지표를 제시했다는 점이다. 이는 도시재생사업단에서 제시한 시 단위, 동·읍 단위의 차별화된 쇠퇴지표와 유사한 점을 가지고 있다. 기존 연구에서 제시된 쇠퇴지표들을 정리하면 표 3과 같다.

구시기지 쇠퇴정도를 측정하는 방법은 각 연구들 마다 상이하게 나타나지만, 각각의 분석방법들은 개별지표를 통한 측정방법과, 각 지표들을 표준화시켜 복합쇠퇴지수를 산출하는 방식의 두 가지로 구분될 수 있다.

개별지표를 통한 측정방법은 가장 간단한 방법으로, 여러 지표들 가운데 대표성이 있는 개별지표를 선정하여 필요한 주택을 추출하는 방식이다. 이는 주로 사례지역을 통한 쇠퇴분석 연구에 사용되었는데, 권대환(2007)의 연구에서는 대상지 내의 통행량, 상가매출, 지가변화 등의 개별지표를 사용하여 각각 지표들에 대한 구체적인 도시쇠퇴의 실태를 파악하였으며, 김종구(2009)의 연구에서는 상업가로 활성화, 개별건축물의 노후화 정도의 개별지표를 활용하여 대상지의 변화양상을 파악하였다.

개별지표를 이용한 방식은 각 지표들을 통해 대상지의 세부적이며 직접적인 변화를 분석할 수 있다는 장점이 있지만, 지표의 한 가지 속성만을 나타내기 때문에 쇠퇴에 대한 복합적 특성을 분석하기엔 한계가 있을 수 있다. 이러한 단점을 극복하기 위해 각 지표들을 표준화시킨 복합쇠퇴지수를 산출하는 방식이 일반적으로 사용되어 왔다.

각 지표들을 표준화 시키는 방식은 선형변형 방법, 가치효용도함수 방법, 확률이론에 근거한 변환방법, 퍼지함수 접근법, Z값으로 환산, 순위값으로 환산, 스케일 조정값으로 환산 하는 방법 등이 있으며 각 방식들 모두 방법은 상이하지만 공통적으로 측정값들이 서로 상이한 여러 지표들을 같은 척도로 변환시켜 준다는 공통점이 있다(도시재생사업단, 2010). 논의된 표준화 방법을 정리하면 표 4와 같다.

김준용(2009), 이영성·김예지·김용욱(2010)의 연구에서는 Z값 환산법과 가중치부여를 통해 쇠퇴복합지수를 산출하였다. 특히, 노승철·이희연·심재헌(2010)의 연구 및 도시재생사업단(2010) 연구에서는 퍼지함수 접근법, 순위값 환산법, 가치효용도함수 방법 등을 이용하여 각 방식들에 대한 민감도 분석을 실시하였으며, 세 값의 결과가 대체로 유사한 것으로 분석되어 가장 단순한 방식인 순위값 환산법을 사용하였다.

신시가지의 정의는 ‘신개발’, ‘신도시’와 같은 유사 용어들과 구분하여 이해할 필요가 있다. 대한국토·도시계획학회(2008)는 ‘신개발’을 아직 도시적 형태와 기능을 지니지 않은 토지에서 도시적 기능을 부여하기 위해 토지의 형질을 변경하고 건축물의 건축이나 시설물의 설치를 실시하는 개발행위로 정의하며, ‘신도시’는 대도시를 모도시로 하여 근교에 새로 개발된 도시 등으로 정의하고 있다. 이러한 용어들과 구분되는 의미인 신시가지는 그 의미 및 정의가 아직 모호하며, 기존 연구들에서도 상이한 의미 및 범위의 신시가지를 지정하여 연구를 진행하여왔다.

국내 연구에서는 주로 신도시 또는 택지개발사업 등으로 새롭게 조성된 주거지를 신시가지로 정의한 후 그 영향을 분석해 왔다. 임동일(2008)은 신도시를 연구범위로 선정하여 신도시 개발에 따른 구시가지의 영향연구를 진행하였으며, 김종구(2009), 권대환(2007)의 연구에서는 택지개발사업과 함께 공공청사가 새로이 입지한 시가지를 신시가지로 지정하여 연구를 진행하였다.

본 연구의 궁극적인 목적은 신시가지 개발 및 개발된 신시가지의 어떠한 요소들이 구시가지 쇠퇴에 영향을 미치는 가를 분석하는 것이다. 이를 위해 현재까지 진행 되어온 관련 선행연구들을 살펴보면, 대부분의 연구들이 한 가지 사례지역만을 대상으로 그 영향을 파악하고 있으며, 전국 차원에서 시단위 또는 전국 중소도시들을 대상으로 분석한 연구는 미흡한 실정이다. 또한 신시가지의 영향으로 인한 쇠퇴양상만을 파악한 연구가 대부분이었으며, 신시가지의 어떤 특성들이 구시가지 쇠퇴에 영향을 미쳤는지에 대한 국내연구는 미비하다.

기존 연구들은 신시가지개발 및 공공청사 이전으로 인한 영향 연구가 주를 이룬다. 김종구(2009)는 공공청사 이전에 따른 주변지역에 대한 영향을 부산시 동래구 도심에 위치한 동래구 청사 이전을 사례로 분석하였다. 특히 공공청사 이전에 의한 영향요소를 17개의 지역활성화 정도를 나타내는 변수들로 구분하여 인자분석을 실시하였다. 공공기관 이전은 도심공간의 변화와 쇠퇴를 야기한다는 이전 다수의 연구들과는 달리 공공기관의 이전에 따른 활성화 정도 및 지역경제 활성화 요인들을 분석하여 주변지역에 긍정적인 영향을 준다는 결과를 도출한 특징을 가지고 있다. 권대환(2007)의 연구에서는 전북도청 이전지역의 사례를 통해 공공기관 이전이 구시가지에 미치는 영향을 분석하였다. 대상지 현황, 통행량, 상가매출, 지가변화, 건축물 용도변화 등 대상지 지표의 이전 전후 비교를 통해 어떠한 변화가 있었는지를 실증 분석하였다.

신도시 개발에 따른 영향을 분석한 연구로 임동일(2008, 2010)은 인근 신도시 개발에 의한 구도심의 인구변화, 사업체 변화 등을 분석하여 구도심 내 변화양상을 파악하였다.

해외의 경우, 위 연구들과 같이 일정규모의 신시가지 개발로 인한 구시가지의 쇠퇴영향을 분석한 연구보다는, 교외(suburban) 및 준교외(exurban) 지역의 외연적 확산에 따른 도시스프롤이 중심도시 쇠퇴에 미치는 영향 등이 주로 논의되어 왔다.

각 구시가지의 쇠퇴정도를 알아보기 위해 본 연구에서는 도시재생사업단의 읍·면․동 쇠퇴지표 및 복합쇠퇴지수 산출법을 참고하였다.

구시가지의 복합쇠퇴지수를 산출하기 위한 지표로는 데이터 획득의 어려움을 고려하여 도시재생사업단에서 제시한 총 15개의 지표 중 12개의 지표를 사용하였다. 민감도 분석을 통해 각각 다른 산출방식의 결과가 대체로 유사하다는 선행연구를 바탕으로 따로 가중치를 두지 않는 순위값 환산법을 이용하였으며, 이를 통해 각 지표들을 표준화 시켜 복합쇠퇴지수를 산출하였다. 복합쇠퇴지수의 산출방법은 아래와 같다.

쇠퇴지표의 기준시점은 2012년이며, 증감률 지표의 경우 2002년부터 2012년까지 10년간의 기간으로 설정하였다. 물리적 지표의 경우 각 구시가지인 법정동 단위의 자료를 획득하지 못하여 인구비율을 이용하여 대리변수를 사용하였다. 각 지표 및 산출식은 표 5와 같다.

이를 통해 본 연구에서는 구시가지의 복합쇠퇴지수를 비교분석하여 각 시의 특징에 따른 쇠퇴정도를 파악하고자 한다.

구시가지 인구변화율, 고용변화율을 종속변수로 하여 두　가지 다중회귀모형을 구축하며, 각 모형의 설명변수로는 신시가지 개발 영향 변수, 사회적 특성 변수, 경제적 특성 변수, 물리적 특성 변수를 사용하였다. 각 모형은 신시가지 개발 영향 변수를 제외한 모든 변수에 log를 취하여 log-log 모형을 구축하였다. 각각의 모형식은 아래와 같다.

사회적 특성 변수로는 해당 시의 인구변화율, 2012년 인구밀도, 구시가지 노령화지수 변화율을 사용하였으며, 경제적 특성 변수로는 구시가지 사업체 변화율, 해당시의 사업체 변화율과 산업구조특성(업종별 종사자수 비율)을 사용 하였고 물리적 특성 변수로는 해당 시의 면적과 주택수가 사용되었다.

본 연구에서 가장 유심히 보고자 하는 신시가지 개발 영향 변수로는 신시가지개발 유무, 시청 청사이전 유무, 신시가지 평균나이를 사용하였으며, 이는 국토교통부의 택지개발지구 자료를 활용하였다.

사회적, 경제적, 물리적 특성 변수는 본 모형의 설명력 및 신시가지 개발 영향을 확연히 보여주기 위한 통제변수들로서, 대부분 선행연구를 바탕으로 선정하였다.

본 연구에 사용된 변수들의 기초통계량은 표 6과 같으며, 모형 및 변수를 정리하면 표 7과 같다.

모형 1의 분석결과, 사회적 특성 변수인 구시가지 노령화 지수 변화율은 유의한 음의 값을 가지며 구시가지의 노령화 지수가 1% 증가할 때 구시가지의 인구변화율이 0.47% 감소하는 것으로 해석될 수 있다.

경제적 특성 변수로는 시 사업체 변화율, 구시가지 사업체 변화율이 유의한 양의 값을 지니며, 시 사업체 변화율이 1% 증가할 때 구시가지 인구변화율이 0.23% 증가하고, 구시가지의 사업체 변화율이 1% 증가할 때는 구시가지 인구변화율은 0.26% 증가하는 것으로 분석되었다.

신시가지 개발 영향 변수 중 신시가지 개발 유무 변수가 유의한 음의 값을 가지며, 신시가지 개발이 이루어진 시의 구시가지가 그렇지 않은 구시가지에서 보다 인구가 감소할 확률이 높음을 알 수 있다. 시청 청사이전 유무 변수는 유의한 양의 값을 가지는 것으로 분석되었으며 이는 시청 청사가 구시가지로부터 이전하였다 하더라도 구시가지의 인구 감소에는 영향을 미치지 않고 있음을 보여주고 있다.

모형 2의 분석결과, 사회적 특성 변수 중 시 인구변화율과 구시가지 노령화지수 변화율이 유의한 음의 값을 가지는 것으로 분석되었다. 즉, 시 인구변화율이 1% 증가할 때 구시가지 종사자수 변화율은 1.19% 감소하며, 구시가지 노령화지수 변화율이 1% 증가할 때 구시가지 종사자수 변화율이 0.4５% 감소하는 것으로 해석된다.

물리적 특성 변수로는 시 주택수가 유의한 양의 값을 지니며, 주택 수가 1% 증가할 때 구사가지 종사자수가 0.14% 증가하는 것으로 분석되었다.

신시가지 개발 영향 변수로는 세 변수 모두 유의한 값을 지니는 것으로 분석되었다. 신시가지 개발 유무 및 시청 청사 이전 유무는 모두 음의 값으로 분석되었으며, 이는 신시가지 개발 및 시청 청사이전은 구시가지 종사자수 변화율을 감소시키는 것으로 해석된다. 또한 신시가지 평균 나이는 양의 값을 가지는 것으로 나타나 신시가지 개발이 최근에 일어난 시일수록 구시가지 종사자수 변화율이 더 낮은 것으로 나타났다.