젠트리피케이션 부작용 방지를 위한 상가임대인 조세지원 제도의 경제적 효용에 관한 연구 : 성수동 도시재생활성화지역을 중심으로

젠트리피케이션이라는 용어는 영국의 사회학자 Glass가 하층민의 주거지가 개량되면서 거주자의 계급 구성이 중산층으로 변화하는 과정을 설명하면서 처음 사용되었다(Glass, R, 1964). 이에 따라 과거 영미권에서의 젠트리피케이션은 저소득층 주거지역의 물리적 환경이 개선되고 주거비용이 상승하면서 중산층의 주거지역으로 변화되는 현상을 지칭했다. 그러나 1980년대부터 대규모 도시 재정비사업(Urban Renewal)이 본격적으로 시작되며 주거지역뿐만 아니라 상업지역까지 포함한 확장된 의미에서의 젠트리피케이션 논의가 활발히 이루어졌다.

국내에서는 2000년대 들어 젠트리피케이션이라는 용어가 본격적으로 사용되었는데, 초반에는 영미권의 기존 정의를 차용하여 중산층 및 개발업자들이 쇠퇴한 도시 내부를 물리적으로 복구하고 기능을 개선하면서 저소득층의 퇴거를 야기하는 현상을 지칭했다(김걸, 2007). 그러나 최근 도시재생사업이 활발하게 진행되면서 영미권의 상업 젠트리피케이션과 유사한 논의가 주로 이루어지고 있다. 상업 젠트리피케이션이란 지역이 활성화되면서 새로 유입되는 주민과 상가임차인들이 비자발적으로 이주하는 현상을 의미한다(국토연구원, 2016). 실제로 최근 서울의 젠트리피케이션 발생지역에는 초기의 영세한 상가들이 새로운 상업시설로 전치되는 현상이 관찰되고 있다.

이러한 젠트리피케이션 현상은 낙후된 지역의 물리적 환경이 개선되면서 토지이용의 효율성 제고, 부동산 가치의 상승, 공실률 감소, 지방재정 증대 등의 측면에서 도시에 긍정적 영향을 미친다(Freeman, 2006; Lees, L. et al, 2008). 반면 쇠퇴지역이 활성화되는 과정에서 투기자산의 증가, 임차인의 비자발적 이주, 저렴한 주택 및 상업공간의 소멸, 사회적 다양성 감소, 커뮤니티 내 갈등 증가 등의 문제를 야기하기도 하는데(Freeman, 2006; Lees, L. et al, 2008; 김갑성, 2016), 특히 상업 젠트리피케이션은 지역을 매력적인 공간으로 만들었던 초기의 영세 상인들이 임대료의 급등으로 밀려나고 이들이 떠난 자리를 대형 상업자본이 잠식하는 부작용이 두드러진다(허자연 외, 2015; 도시재생실증연구단, 2017). 서울시 역시 지난 2015년 ‘서울시 젠트리피케이션 종합대책’을 발표하면서 최근 국내에서 상업 젠트리피케이션의 부작용으로 지역 정체성 상실, 원주민의 퇴출, 지역 기반 공동체의 붕괴, 임차인 삶의 터전 상실 등의 사회 문제가 우려되며 이로 인해 도시경쟁력이 악화되고 있음을 밝혔다(서울시, 2015).

경제학에서 개인의 의사결정과 관련하여 설정하고 있는 가장 기본적인 가정은 모든 사람들이 합리성(rationality)에 근거하여 행동한다는 것이다(이준구, 2016). 이러한 가정에 근거하여 합리적인 개인은 각 행동의 경제적 효용을 비교하여 효용이 더 커지는 쪽으로 의사결정을 한다(Mankiw, N., 2012). 이때, 경제적 효용이란 주관적이고 상대적으로 작용하므로 미시경제학에서는 개인의 경제적 효용을 측정 불가능한 것으로 보는 서수효용(Ordinal Utility)이론에 기초하여, 특정 행동에 따른 경제적 효용의 상대적인 차이를 비교하는 방법을 사용한다(서승환, 2010).

다수의 연구에서는 특정 행동이나 제도에 따른 경제적 효용의 상대적인 차이를 비교할 때 해당 행동 혹은 제도의 도입으로 인한 이득과 비용을 비교하여 추가적인 경제적 효용의 발생 여부를 판단한다(송경일·남진, 2014; 김용달 외, 2010; 정석환, 2008). 따라서 만약 공공이 공익적 목적 달성을 위해 개인의 행동을 변화시키고 싶다면, 경제적 유인이나 규제 등을 통해 개인이 얻는 이득과 부담해야 하는 비용의 구조를 변화시켜야 한다. 상가임대인 역시 합리적인 개인으로서, 특정 행동에 따른 경제적 효용의 상대적인 차이인 상가임대를 통해 얻을 수 있는 이득과 부담해야 하는 비용의 구조를 비교하여 의사결정을 한다. 젠트리피케이션 발생지역의 경우, 지역의 상권이 활성화되면서 부동산 가치가 크게 상승하는데, 이에 따라 임대인의 이득과 비용이 동시에 증가한다. 그러나 일반적으로 상가임대료 증가폭이 매우 가파르기 때문에 이로 인한 임대인의 이득이 급격히 늘어나면서 임대인의 경제적 효용은 시간이 지날수록 증가하는 형태를 보인다. 따라서 임대인은 시간이 지날수록 증가할 것으로 예상되는 자신의 경제적 효용과 동일하거나 더 큰 효용이 발생할 때만 새로운 의사결정을 한다.

일반적인 젠트리피케이션 발생지역에서 매년 임대료를 올려받는 것을 행동 A라 칭하면, 행동 A로 인해 상가임대인이 얻는 이득의 경제적 효용과 부담하는 비용의 경제적 효용은 <그림 2>와 같다. 만약 행동 B라는 새로운 의사결정으로 상가임대인의 이득에 따른 경제적 효용이 감소한다면, 동시에 비용에 따른 경제적 효용이 증가하여 행동 B에 따른 경제적 효용이 행동 A와 동일하거나 더 클 때만 상가임대인의 의사결정이 발생한다. 따라서 상가임대인이 새로운 행동을 선택하도록 유도하려면, 추가적인 경제적 유인 등을 통해 새로운 의사결정에 따른 임대인의 이득 감소로 인한 경제적 효용 손실분과 비용 감소로 인한 경제적 효용 증가분이 상쇄(trade-off)될 수 있는 구조를 마련해야 한다.

Fig 2.

Change of Commercial Lessor’s Economic Utility Structure by Decision Making

국내에서는 2000년대부터 젠트리피케이션애 관한 연구들이 등장하기 시작하다가 도시재생사업 등의 이유로 상업 젠트리피케이션과 현상이 두드러지게 나타난 2014년을 기점으로 관련 연구가 급격히 증가했다.

초기 국내연구는 주로 영미권에서의 전통적인 젠트리피케이션의 의미를 소개하거나 이를 바탕으로 주거지역의 재개발 과정에서 발생하는 젠트리피케이션 현상을 분석하는 연구가 주를 이뤘다(변필성, 2003; 김걸, 2007; 이희연·심재현, 2009), 그러나 최근 상업공간에서 발생하는 젠트리피케이션의 부작용이 이슈화되면서 경리단길·삼청동·성수동 등 국내 상업 젠트리피케이션 발생지역의 현상을 실증 분석하고 문제점을 제기하는 연구들이 다수 등장했다(허자연 외, 2015; 서울연구원, 2016; 김희진·최막중, 2016; 윤윤채·박진아, 2016). 일부 연구들에서는 해외의 젠트리피케이션 사례와 이에 대응하는 정책적 방안을 분석하거나 국내 현행 법·제도의 현황 및 문제점을 지적하면서, 향후 국내 젠트리피케이션 부작용 방지 정책에 시사점을 제시하고 있다(양희진 외, 2015; 박수빈·남진, 2016; 국토연구원, 2016).

이상의 연구들에서는 대부분 상업 젠트리피케이션의 가장 큰 부작용으로 상가임차인들의 비자발적 이주를 제시하며 적절한 제도를 통한 상가임차인 보호의 중요성을 크게 강조하고 있다. 그러나 젠트리피케이션 부작용에 대한 대응방안에 대해서는 대부분 해외 정책을 소개하거나 제안을 하는 것에 그치고 있으며, 구체적인 제도의 실효성을 분석하고 정책적 시사점을 제시하는 연구는 아직 미비하다.

일반적으로 이상적인 조세체계가 갖추어야 할 조건은 세수를 충실히 확보하면서도 세 부담의 형평성과 자원 배분의 효율성, 공익적인 목적 달성 등을 도모하는 것이다(김혁구, 2014). 공공은 이와 같은 다양한 목적을 달성하고 주요 정책을 조정하는 수단으로 조세지원 제도를 활용하고 있다, 국내에서는 중소기업의 육성, 기술개발의 촉진, 산업합리화의 유도, 주거 안정 등을 위하여 여러 가지 지원 제도를 운영하고 있다(김영락, 2001). 이 중 주거 안정과 관련되어서는 특히 공공임대주택의 활성화 및 주택 임대료 안정을 위해 공공임대사업자에게 다양한 조세지원 제도를 제공하고 있다.

이에 따라 국내에서는 이와 같은 조세지원 제도가 주택시장에 미치는 영향을 살펴보는 연구들이 다수 존재한다(김종화, 2011; 김유찬·김진영, 2014; 정유석, 2017). 또한 공공임대사업자에게 지원되는 조세제도에 따른 다주택자의 임대사업자 전환 유인을 분석하여 주거 안정을 위해 어떤 조세지원 정책이 제공되어야 하는지와 관련된 연구들도 일부 진행되었다(장경석·백성준, 2009; 현무준 외, 2012; 손기준, 2015). 그러나 상가임대와 관련된 조세지원 제도에 관한 연구들은 거의 전무한 실정이다.

최근 국내에서 젠트리피케이션과 관련된 연구들이 급증하고 있으며, 대부분의 연구들에서는 젠트리피케이션의 가장 큰 부작용으로 상가임대료의 급등과 이로 인한 임차인의 비자발적 이주를 지적하고 있다. 그러나 이러한 부작용에 대응하기 위한 구체적인 제도의 실효성을 살펴본 연구는 부족하다. 또한 국민의 기본권 보장 차원에서 이루어지는 주거복지 정책과는 달리, 임차인의 안정적인 경제 행위를 보호하는 차원에서 이루어지는 상가임대인에 조세지원 제도에 관한 연구는 매우 미비한 실정이다. 그러나 최근 국내에서 젠트리피케이션에 대응하기 위한 주요 방안으로 조세지원 제도가 논의되고 있으며 상가임차인의 안정적인 영업을 보장하는 것 역시 공공의 역할이라는 점을 고려할 때, 관련 연구가 필요한 시점이라 판단된다.

다만 국내에서는 이미 오래전부터 임대주택사업자에게 제공되는 다양한 조세지원 제도를 시행해왔으며 관련 데이터가 풍부하게 공개되어 있어 대부분의 선행연구에서 이를 이용하여 조세지원 제도가 주택시장에 미치는 영향을 분석하고 있는 반면, 상가의 경우 현재 구체적인 조세지원 제도의 방안 및 근거 및 실제 적용 사례가 존재하지 않아 주택 조세지원 제도의 연구 방법론을 적용하는 것은 불가능하다. 이와 같이 적용 사례가 없는 제도의 국내 도입 가능성이나 실효성을 분석한 연구는 일반적으로 시나리오를 설정하고 특정 지역을 대상으로 시뮬레이션 분석을 수행하는 방법론을 사용하고 있다(김옥연 외, 장남종·김진, 2013; 김영호, 2015).

이에 이 연구는 조세지원 제도의 시나리오를 설정하고 성수동 도시재생활성화지역이라는 특정 지역을 대상으로 시뮬레이션 분석을 수행하여 상업 젠트리피케이션으로부터 임차인을 보호하는 방안으로 논의되는 조세지원 제도 마련을 위한 근거를 구체적으로 제시한다는 점에서 연구의 차별성을 가진다.

이 연구에서는 도시재생활성화지역 내 상업 젠트리피케이션의 부작용으로부터 상가임차인을 보호하기 위한 방안으로써 상가임대인의 효용 측면에서 조세지원 제도의 실효성을 분석하고자 한다. 이를 위해서는 상가임대인의 효용을 산출할 필요가 있으나 일반적으로 개인의 효용은 주관적이고 상대적인 개념으로, 이를 정확하게 측정하는 것은 경제학적으로 불가능하다(송경일·남진, 2014). 따라서 이 연구에서는 상가임대인의 효용의 범위를 경제적 효용으로 한정하고, 조세지원 제도의 적용에 따른 임대인의 효용 변화를 비교한다. 일반적으로 특정 의사결정에 따른 개인의 경제적 효용은 해당 의사결정을 통해 얻을 수 있는 이득과 부담하는 비용에 의해 결정되므로(서승환, 2010), 임대인의 경제적 효용은 상가를 임대하면서 얻을 수 있는 이득과 부담하게 되는 비용의 차이, 즉 순 임대수입으로 정의할 수 있다.

이때 상가임대인이 얻을 수 있는 이득은 월 임대료와 보증금이다. 반면 임대인이 부담해야 하는 비용은 임대사업자가 납부해야 하는 세금과 함께 각 개인의 상황에 따라 건물 관리 및 수선비용, 관련 보험료, 대출이자 등이 있다. 그러나 모든 상가임대인에게 공통적으로 부과되는 세금을 제외하면, 이상의 비용 항목들은 조세지원 제도의 적용에 따라 크게 영향을 받는 항목이 아니며 각각의 상가임대인마다 상이하게 부과되어 자료를 통해 산출하기가 매우 어려우므로 이 연구에서는 제외하고, 세금의 합계만을 비용으로 간주하였다. 따라서 임대인이 1년 동안 상가임대를 통해 얻을 수 있는 이득은 연간 총 임대수입, 상가임대를 위해 부담해야 하는 비용은 연간 상가임대에 부과되는 세금의 합계이며, 이에 따른 임대인의 연간 경제적 효용 산출 항목 및 방법은 <그림 11>과 같다.

Fig 11.

Annual Economic Utility of Commercial Lessor

상가임대인의 연간 총 임대수입은 12개월분의 월 임대료와 보증금에 대한 1년 이자소득을 더한 금액이다. 이 연구에서는 설문조사에 의해 구득한 56명의 임대인의 1m²당 월 임대료 자료를 바탕으로, 임대인이 공실 없이 1층을 전체 임대하였을 경우를 전제로 하여 12개월분의 월 임대료를 산출하였다. 보증금에 대한 1년 이자소득은 2017년 기준 1년 정기예금이자율인 1.6%를 적용하여 산출하였다.

한편, 우리나라는 상가에 대하여 현행 국세 및 지방세의 세법 가운데 부동산과 관련한 세목 및 조항들을 활동별로 구분하여 부과하고 있다(김혁구, 2014). 이 중 상가로 임대수입을 얻는 임대인이 납부하는 부동산 보유 관련 조세는 종합소득세, 재산세, 부가가치세, 종합부동산세 등이 있다. 종합부동산세의 경우, 부속토지의 공시지가가 40억 원을 초과하는 상가에게만 부과되므로 이 연구에서는 제외하고 종합소득세, 재산세, 부가가치세의 3가지 세목을 연간 상가임대로 부과되는 세금으로 산출하였다.

이 중 종합소득세의 과세표준액은 연간 총 임대수입에서 이자비용, 수선비용, 제세공과금 등 상가임대를 위해 지출해야 하는 필요경비를 제외한 값이다. 그러나 필요경비는 개개인의 상황마다 상이하게 지출되기 때문에 이 연구에서는 자료를 통해 산출 가능한 재산세와 부가가치세만을 필요경비로 간주하였다. 토지분재산세와 종합소득세의 세율 및 누진공제액은 <표 4>, <표 5>와 같이 과세표준액 구간에 따라 상이하게 적용된다.

Table 4.

Tax rate of property tax of land

Tabla 5.

Tax rate of general income tax

이 연구에서는 상가임대인을 경제학의 합리적인 개인으로 가정하고 상생협약 참여에 따른 임대인의 경제적 효용이 양(+)의 값을 가질 때, 협약 참여 동기가 발생한다고 가정한다. 즉, 상가임대인이 상생협약에 참여할 때 얻을 수 있는 연간 경제적 효용이 협약에 참여하지 않았을 때 얻을 수 있는 연간 경제적 효용보다 크거나 같을 때 조세지원 제도의 실효성이 확보된다.

Fig 12.

Condition for the Lessor’s Motivation of Participation

이때, 상가임대인이 상생협약에 참여하지 않았을 때 얻을 수 있는 연간 경제적 효용은 매년 임대료가 상승하면서 얻을 수 있는 연간 총 임대수입에서 연간 상가임대로 부과되는 종합소득세·재산세·부가가치세의 세금 합계를 제외한 값이다. 상가임대인이 상생협약에 참여할 때 얻을 수 있는 연간 경제적 효용은 협약을 통해 임대료 상승률을 안정시킬 때 얻을 수 있는 연간 총 임대수입에서 연간 상가임대로 부과되는 세금 합계를 제외한 값에 협약 참여로 인해 제공되는 조세지원 제도에 따른 연간 세금감면 금액을 더한 값이다. 이때, 임대료를 동결했으므로 연간 총 임대수입에 따라 부과되는 종합소득세와 부가가치세는 협약에 참여하지 않았을 때보다 적은 금액으로 부과된다. 그러나 토지 및 건축물의 가치마저 동결된 것은 아니므로 공시지가에 따라 부과되는 재산세는 협약 미참여 시와 동일하게 부과된다.

현재 상가임대인에 대한 조세지원 제도의 구체적인 세목 및 감면율이 존재하지 않기 때문에, 상가임대를 통해 부과되는 종합소득세·재산세·부가가치세의 세 가지 세목을 중심으로 조세지원 시나리오를 구성하였다. 이상의 세 가지 세목은 「국세특례제한법」, 「지방세특례제한법」에 따라 공공의 정책 목적을 달성하기 위하여 세법상 감면 특례를 제공해줄 수 있으며, 최근 서울시·중소기업청·국회 등에서 임대인에 대해 지원해줄 수 있는 주요 세목으로 논의되고 있어 조세지원 대상 세목으로 적절하다고 판단된다. 현재 임대주택사업자에게 제공되는 주요 조세지원 세목인 종합소득세와 재산세를 우선 지원 대상으로 선정하였고, 급격한 임대료 상승률을 2가지 세목만으로 대체하기 역부족이고 판단되어 임대소득에 대하여 부가적으로 부과되는 부가가치세를 추가로 조합하여 9가지 조합의 조세지원 시나리오를 구성하였다.

Table 6.

Scenarios of Tax Support

한편, 현재 국내에는 상가임대인에게 조세지원 제도를 제공하는 조건인 임대료 상승률 안정에 대한 명확한 기준이 부재하며, 이러한 기준은 지역에 따라 상이하게 적용될 수 있다. 따라서 이 연구에서는 조세지원 제도를 제공하는 조건으로 해당 지역의 임대료를 전년도와 같은 수준으로 동결하는 것을 기본 가정으로 하였다. 또한 이상의 모든 금액을 2017년 서울시 평균 소비자물가상승률인 2.0%의 비율을 적용하여 현가로 변환하였고, 점포면적에 따른 임대수입의 차이를 제거하고 56명의 개별 점포 단위 임대료 자료의 이점을 살리기 위해 모든 개별 임대인의 경제적 효용을 1m²당 평균으로 변환하여 계산한다.

조세지원 제도는 도시재생활성화지역 내 젠트리피케이션 발생지역의 급격한 임대수입 증가분을 상당 부분 대체할 수 있는 유용한 수단이지만, 매년 급격한 임대료 상승이 지속되면 실효성을 담보하기 어려운 것으로 분석되었다. 이는 젠트리피케이션 발생 지역의 임대료가 매년 일정 수준 이상으로 가파르게 증가하면 조세지원 제도를 통해 협약 참여에 따른 임대수입 손실분을 대체할 수 없기 때문이다. 따라서 이 절에서는 기간별로 조세지원 제도가 지속적으로 실효성을 담보할 수 있는 연간 임대료 상승률의 임계치를 분석한다.

마찬가지로, 공시지가가 매년 5.8%씩 상승한다고 가정하고 재산세를 산출하였으며, 감면해줄 수 있는 최대 금액인 조합9의 조세지원을 적용했을 때 메워줄 수 있는 연간 임대료 상승률의 임계치를 도출한다. <표 8>은 조합9의 조세지원을 적용하였을 때, 각 기간별로 작동 가능한 연간 임대료 상승률의 임계치를 분석한 결과이며, <그림 13>은 조세지원을 통해 지원할 수 있는 연간 세금의 총합과 연간 임대료 상승률 임계치별 협약 참여에 따른 순 임대수입 손실금액을 나타낸 그래프이다.

Table 8.

Upper limit of Rent Increase Rate for the Tax Support System

Fig 13.

The Amount of Tax and Income of each Annual Rent Increase

분석결과, 1년의 기간 동안은 40.5%까지 상가임대료가 상승해도 조합9의 조세지원을 통해 임대인의 협약 참여를 유도할 수 있는 것으로 분석되었다. 1년째에 협약에 참여하는 임대인에 대하여 조세지원 제도를 통해 지원 가능한 세금의 총합은 1m²당 97,651원이며, 임대료가 전년도보다 40.5% 상승할 때 협약에 참여하는 상가임대인에게는 1m²당 97,488원의 연간 순 임대수입 손실이 발생한다. 따라서 조합9의 조세지원을 통해 협약에 참여한 상가임대인에게 1m²당 163원의 추가적인 경제적 효용이 발생해 제도의 실효성이 확보된다. 그러나 만약 상가임대료가 전년도보다 40.6% 상승한다면 협약에 참여한 상가임대인에게 1m²당 97,724원의 연간 순 임대수입 손실이 발생하여 협약 참여에 따른 임대인의 추가적인 경제적 효용이 1m²당 –73원이 되므로, 조세지원 제도가 작동하려면 연간 임대료 상승률이 40.5% 이하의 범위에 있어야 하는 것으로 나타났다.

그러나 제도의 지속적인 실효성을 담보하기 위해서는 연간 임대료 상승률이 훨씬 낮은 수준으로 유지되어야 하는데, 현행 「임대차보호법」상 보장되어있는 계약갱신기간인 5년간 조세지원 제도가 작동하기 위한 연간 임대료 상승률의 임계치는 7.5%로 나타났다. 5년째에 협약에 참여하는 상가임대인에게 조세지원 제도를 통해 감면 가능한 세금의 총합은 1m²당 97,989원이며, 5년간 매년 7.5%로 임대료가 상승한 상황에서 협약에 참여한 임대인의 연간 순 임대수입 손실금액은 1m²당 96,993원이다. 이에 따라 협약에 참여한 상가임대인에게는 1m²당 996원의 경제적 효용이 추가로 발생한다. 만약 연간 임대료 상승률이 7.6%라면, 5년째에 협약에 참여하는 상가임대인에게 1m²당 98,455원이라는 연간 순 임대수입 손실이 발생하여 협약 참여에 따른 임대인의 추가적인 경제적 효용이 1m²당 –66원이 되므로 조세지원 제도가 작동하지 않는다.

마지막으로 10년간 조세지원 제도가 작동하기 위한 연간 임대료 상승률의 임계치는 현행 「임대차보호법」상 상한선보다 낮은 4.1%로 분석되었다. 10년째에 협약에 참여하는 임대인에게 감면 가능한 연간 세금의 총합은 1m²당 100,617원, 10년간 매년 4.1%로 임대료가 상승하는 상황에서 협약에 따라 임대료를 동결한 임대인의 연간 순 임대수입 손실금액은 1m²당 99,885원으로, 임대인은 협약 참여에 따라 1m²당 732원의 추가적인 경제적 효용이 발생한다. 반면 연간 임대료 상승률이 4.2%일 때, 10년째에 협약에 참여하는 상가임대인의 연간 순 임대수입 손실금액은 1m²당 102,739원으로, 협약 참여에 따른 임대인의 추가적인 경제적 효용이 1m²당 –2,122원이 되어 조세지원 제도를 통한 임대료 안정 효과를 기대하기 어렵다.

현행 「임대차보호법」상에는 상가임차인에게 최대 5년의 계약갱신청구기간을 보장하고 있다. 또한 최근에는 5년이 충분하지 않은 기간이라는 지적과 함께(도시재생실증연구단, 2017), 해당 기간을 최대 10년으로 확대해야 한다는 논의가 증가하고 있다. 따라서 이 절에서는 5년·10년간 각각 조세지원 제도가 작동하는 연간 임대료 상승률의 임계치 분석결과를 바탕으로 조세지원의 시나리오에 따른 상가임대인의 경제적 효용변화를 분석한다.

먼저, 5년간 조세지원 제도를 통해 상가임대인에게 협약 참여를 유도하려면 연간 7.5%의 임대료 상승률을 유지해야 한다. 5년간 매년 7.5%씩 임대료가 상승한다면, 처음에는 조합2의 조세지원을 통해 협약 참여에 따른 임대수입 손실분을 대체하고 임대인의 협약 참여를 유도할 수 있지만, 다음 해부터는 <표 9>와 같이 조세지원 제도의 조합을 변화시켜야 협약 참여 동기가 발생한다. 5년째에 조합9의 지원을 제공할 때 협약 참여에 따른 임대인 1인의 1m²당 효용 평균은 996원으로, 56명의 임대인 중 64.3%인 36명의 참여가 유도된다.

Table 9.

Economic Utility of Commercial Lessor according to the Tax Support System

매년 임대료가 7.5% 상승한다고 가정하고 <표 9>의 결과에 따른 조세지원 시나리오를 적용했을 때, 협약 참여 여부에 따른 상가임대인의 총 경제적 효용은 <표 10>, <그림 14>와 같다. 상가임대인이 협약에 참여했을 때 5년간 잃게 되는 1m²당 총 임대수입 감소분의 합은 395,835원이며, 협약 참여 임대인에 대해 각 년도 별로 적절한 조세지원 시나리오를 적용했을 때 임대인 1인의 1m²당 감면되는 세금의 합계는 436,032원이다. 결과적으로 상가임대인은 협약에 참여했을 때, 참여하지 않았을 때보다 5년간 1m²당 총 40,197원의 경제적 효용을 더 얻게 되어 협약 참여 동기가 발생한다.

Tabla 10.

Economic Utility of Commercial Lessor for 5 years according to the Tax Support System

Fig 14.

Change of Economic Utility of Commercial Lessor for the Tax Support System

한편, 10년간 조세지원 제도를 통해 상가임대인의 경제적 효용을 대체하고 임대료를 동결하려면, 연간 임대료가 4.1% 이하로 상승해야 한다. 10년간 임대료 상승률이 4.1%일 때, 처음에는 조합1의 조세지원을 통해 협약 참여에 따른 임대수입 손실을 대체할 수 있으며 다음 해부터는 <표 11>과 같이 조합을 변화시켜야 한다. 10년째에 조합 9의 조세지원을 적용할 때, 협약 참여에 따라 임대인 1인에게 추가로 발생하는 1m²당 효용 평균은 732원으로, 56명의 임대인 중 64.3%인 36명의 협약 참여가 유도된다.

Table 11.

Economic Utility of Commercial Lessor according to the Tax Support System

매년 임대료가 4.1% 상승한다고 가정하고 각 년도별 적절한 조합의 조세지원 시나리오를 적용했을 때, 협약 참여 여부에 따른 상가임대인의 총 경제적 효용은 <표 12>, <그림 15> 와 같다. 임대인이 협약에 참여했을 때 10년간 잃게 되는 1m²당 총 임대수입 감소분의 합은 761,137원이며, 협약 참여 임대인에 대해 각 년도 별로 적절한 조세지원 시나리오를 적용했을 때 임대인 1인의 1m²당 감면되는 세금의 합계는 845,606원이다. 이에 따라 상가임대인은 협약에 참여했을 때, 참여하지 않았을 때보다 10년간 총 1m²당 84,469원의 경제적 효용을 더 얻게 된다.

Table 12.

Economic Utility of Commercial Lessor for 10 years according to the Tax Support System

Fig 15.

Economic Utility of Commercial Lessor for the Tax Support System

조세지원으로 대체가 가능한 연간 임대료 상승률의 상한선이 존재한다면, 조세지원을 통해 협약참여에 따른 임대수입 손실분을 대체할 수 있다. 그러나 10년간 제도가 작동하도록 하기 위해서는 현행 「임대차보호법」상의 연간 임대료 상승률 상한선인 5.0%보다 낮은 4.1%의 상승률을 유지해야 하므로, 이에 따른 상가임대인의 반발이 예상된다.

따라서 조세지원으로 대체가 가능한 연간 임대료 상승률의 임계치를 상한선으로 적용했을 때 상가임대인이 얻을 수 있는 경제적 효용이 현행 「임대차보호법」상 임대료 상승률 상한선인 5.0%를 적용했을 때 얻을 수 있는 경제적 효용보다 커질 수 있는 추가적인 제도의 설계가 필요하다. 특히 최근 서울의 젠트리피케이션 현상의 진행 속도가 점차 빨라지면서(국토연구원,2016; 윤윤채·박진아,2016), ‘핫 플레이스’로 상권이 단기간 활성화되다가 이후 젠트리피케이션 현상이 둔화되는 지역이 종종 관찰되는 상황에서, 젠트리피케이션 및 이에 따른 급격한 임대료 상승 현상 지속기간별 상가임대인의 경제적 효용을 분석할 필요가 있다.

이에 따라 이 절에서는 젠트리피케이션 현상의 지속기간별로 「임대차보호법」에 따른 상가임대인의 경제적 효용을 분석한다. 이후 조세지원 제도가 작동하는 연간 임대료 상승률의 임계치를 상한선으로 적용하되 젠트리피케이션 현상의 둔화 여부와 상관없이 조세감면을 통해 상가임대인에게 일정 수준 이상의 경제적 효용을 담보해준다면 새로운 연간 임대료 상승률의 상한선 적용으로 인한 임대인의 경제적 효용 손실분을 메워줄 수 있는지를 분석한다,

「임대차보호법」의 연간 임대료 상승률의 상한선 규제를 따를 때, 10년의 기간을 기준으로 상권이 활성화되는 기간에는 임대료가 매년 5.0%씩 상승하고 그 이후 젠트리피케이션 현상이 둔화되면서 대상지인 성수동1가의 젠트리피케이션 현상 발생 전의 연평균 임대료 상승률인 2.3%씩 상승한다고 가정하였으며, 공시지가 역시 상권이 활성화되는 기간에는 매년 5.8%씩 증가하다가, 이후에는 젠트리피케이션 현상 발생 전의 대상지 연평균 공시지가 상승률인 2.7%씩 증가하는 것으로 보았다.

조세지원으로 대체 가능한 연간 임대료 상승률의 임계치인 4.1%를 상한선으로 적용하였을 때, 공공이 상가임대인에게 일정 수준의 경제적 효용을 담보해줄 수 있는 방법은 크게 두 가지로 가정하였다. 먼저 10년 동안 매년 임대료가 연간 임대료 상승률의 임계치인 4.1%씩 꾸준히 상승할 때 얻을 수 있었던 연간 순 임대수입을 그대로 보존해줄 수 있다. 두 번째 방법으로는 매년 4.1%씩 임대료가 상승할 때 <표 11>의 결과에 따른 각 년도별 적절한 조세지원 시나리오를 적용해주는 것이다. 이러한 가정에 기초하여 10년간 상가임대인의 경제적 효용의 총합을 분석한 결과는 <그림 16>과 같다.

Fig 16.

Total Economic Utility of Lessor for 10 Years

추가적인 임대료 상승률 상한선 규제인 4.1%를 도입하고 매년 임대인이 얻을 수 있는 임대수입을 그대로 보존해줄 때, 10년간 상가임대인이 협약 참여에 따라 추가로 얻을 수 있는 1m²당 경제적 효용의 총합은 550,716원으로, 최대 4년간 젠트리피케이션 현상이 지속될 때보다 높은 경제적 효용이 발생한다. 만약 임대수입 보존을 넘어서 각 년도별로 적절한 조세지원 조합의 시나리오를 적용해준다면, 10년간 상가임대인의 추가적인 1m²당 경제적 효용의 총합은 635,185원으로, 6년간 젠트리피케이션 현상이 지속될 때보다 높은 경제적 효용이 발생한다.

최근 다수의 언론에서 서울의 젠트리피케이션 현상의 주기가 5년 이하라고 지적하고 있는 점을 고려할 때(뉴시스, 2017;서울경제, 2018), 「임대차보호법」보다 낮은 연간 임대료 상승률 상한선을 설정해도 조세지원 제도의 설계에 따라 상가임대인의 효용이 충분히 높게 발생하는 것으로 나타났다.